Drgnął „barometr” rynku nieruchomości

189
Po dwuletnim spadku i ubiegłorocznej stagnacji, w roku bieżącym litewski rynek nieruchomości daje pierwsze oznaki życia Fot. Marian Paluszkiewicz

Uznawany za najbardziej wymierny wskaźnik wzrostu gospodarczego rynek nieruchomości jest znów na wzroście. Chociaż analitycy rynku potwierdzają, że wzrost ten pozytywnie weryfikuje prognozy ogólnego wzrostu gospodarczego, zastrzegają jednak, że na prawdziwe ożywienie rynku nieruchomości należy jeszcze sporo zaczekać. Jednak i wtedy nie będzie to wzrost, jaki mieliśmy przed kryzysem.

— Tamta sytuacja sprzed kryzysu raczej już się nie powtórzy — w rozmowie z „Kurierem” mówi Saulius Vagonis, szef wydziału badań rynku i wyceny jednej z największych w regionie bałtyckim agencji nieruchomości „Ober-Haus”. Wyjaśnia, że po kryzysie wszyscy gracze na rynku nieruchomości stali się ostrożniejsi, co schładza nawet te pierwsze oznaki ożywienia na rynku. Vagonis tłumaczy nam, że w porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy zarówno popyt, jak i ceny na mieszkania spadały, to w tym roku mamy do czynienia z 30 procentowym wzrostem popytu, co pociągnęło za sobą również wzrost cen.
— Głębsza analiza sytuacji rynku wykazuje jednak, że mamy do czynienia ze wzrostem w dwóch miastach — Wilnie i Szawlach. Tymczasem w Kłajpedzie i Kownie nadal odnotowujemy spadek, zaś w Poniewieżu mamy stabilizację — zauważa analityk „Ober-Hausu”.

Analiza rynku wykazała też inną ciekawą tendencję, a mianowicie, że mimo znaczącego wzrostu popytu, odnotowuje się minimalny wzrost cen i tylko w określonym segmencie.

— Największy wzrost cen — około 5 proc. mamy w segmencie starych i nowych mieszkań w tzw. dzielnicach sypialnych. Tymczasem w prestiżowym budownictwie nadal mamy zastój. Ogólnie natomiast mamy do czynienia ze wzrostem cen na poziomie 0,2-0,3 proc. miesięcznie — tłumaczy Saulius Vagonis i dodaje, że na ten temat nie należy oczekiwać większych zmian. Potwierdza natomiast, że już dziś w Wilnie zaczyna brakować mieszkań, których cena waha się w granicach 200 tys. litów. Dotyczy to przede wszystkim dzielnic sypialnych,  zarówno w starym, jak i w nowym budownictwie.

— Z kryzysu wszyscy wychodzimy mądrzejsi — kupujący, deweloperzy i banki. Szczególnie banki, które nie rozdają już tak łatwo kredytów, jak to było przed kryzysem — mówi nam analityk.

Jego ocenę potwierdzają też ostatnie badania rynku kredytów oraz budownictwa. Wynika z nich, że aczkolwiek banki zaczynają powoli „odkręcać kurki kredytowe”, niemniej są na ten temat bardzo ostrożne.

— Wcześniej mieliśmy sytuację, że prawie co druga osoba otrzymywała duże, a nawet bardzo duże kredyty na zakup mieszkania. Nie raz też w wysokości 100 proc. wartości tego mieszkania. Podobna sytuacja była na rynku budownictwa, kiedy banki z łatwością udzielali kredytów firmom na pokrycie nawet 100 proc. kosztów budowy. Taka sytuacja prowadziła właśnie do bańki mydlanej na rynku nieruchomości — tłumaczy Saulius Vagonis i zauważa, że jeśli banki znowu nie wrócą do poprzedniej polityki kredytowej, to drugiej bańki mydlanej na rynku nieruchomości nie będzie, nawet jeśli prognozy rozwoju gospodarki będą bardzo optymistyczne.

Taka na pewno pozytywna sytuacja ma, zdaniem analityka, również negatywną stronę, gdyż nauczeni kryzysem uczestnicy rynku nieruchomości mogą zachowywać się zbyt ostrożnie, nawet jeśli nie będzie ku temu realnych zagrożeń.

— W takiej sytuacji rynek nieruchomości będzie rozwijał się wolniej niż ogólnie gospodarka, a co za tym idzie będzie wyhamowywał jej wzrost, z jakim ona mogłaby rozwijać się — wyjaśnia analityk.

Tymczasem z badań przeprowadzonych przez „Ober-Haus” wynika, że największą popularnością cieszą się mieszkania w wileńskich dzielnicach mieszkaniowych. Kupowane są głównie na użytek własny, gdyż mało kto dziś traktuje kupno nieruchomości jako inwestycję, a tym bardziej intratną inwestycję. Ostrożna polityka kredytowa banków spowodowała, że kupujący tylko częściowo pokrywają koszta zakupu środkami z kredytu. Liczy się bowiem gotówka.
Z kredytów ostrożnie korzystają również deweloperzy i spółki budowlane, które oczywiście potrafiły przetrwać kryzys.

Jak wynika z danych ekspertów, w tym roku w Wilnie wznowiono zaledwie 10 projektów deweloperskich, dla porównania, wobec 30 do 40 rocznie sprzed kryzysu. Zdaniem ekspertów, jeśli prognozy ogólnego wzrostu gospodarczego utrzymają się na prognozowanym około 4 proc. poziomie, to również w przyszłym roku można spodziewać się umiarkowanego wzrostu rynku nieruchomości. Jednak długie lata nie będzie to przyprawiający o zawrót głowy wzrost sprzed kryzysu.