Wskaźnik cen mieszkań, jak wynika z nadesłanego nam komunikatu spółki deweloperskiej Ober-Haus, który odzwierciedla zmiany cen mieszkań w pięciu największych miastach Litwy (w Wilnie, Kownie, Kłajpedzie, Szawle i Poniewieżu), wzrósł w sierpniu i wrześniu tego roku o 2,2 proc.
Skok o prawie 30 proc.
— Ogólny poziom cen mieszkań w dużych miastach Litwy wzrósł w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 22,7 proc. — wskazuje Raimondas Reginis, kierownik ds. badań rynku spółki Ober-Haus.
We wrześniu 2022 r. ceny sprzedaży mieszkań w stolicy wzrosły o 2,4 proc. a średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 2 504 euro (+ 59 euro/mkw.). W Kownie, Kłajpedzie, Szawlach i Poniewieżu we wrześniu odnotowano wzrost ceny mieszkań odpowiednio o 1,9 proc., 2,2 proc., 1,7 proc. i 1,4 proc. Średnia cena za metr kwadratowy wzrosła w tych miastach odpowiednio do 1 671 euro (+32 euro/mkw.), 1 588 euro (+33 euro/mkw.), 1 064 euro (+18 euro/mkw.) i 1051 euro (+14 euro/mkw.).
Drożej we wszystkich dużych miastach
W ciągu roku (we wrześniu 2022 r. w porównaniu do września 2021 r.) ceny mieszkań wzrosły we wszystkich większych miastach kraju: w Wilnie o 26,1 proc., w Kownie — 19,3 proc., w Kłajpedzie — 18,2 proc., w Szawlach — 17,3 proc., w Poniewieżu – 17,8 proc.
— Najnowsze nasze dane z rynku mieszkaniowego pokazują, że jesienią na rynku pierwotnym nabywcy wyhamowują z zakupami, a liczba nowych umów kupna mieszkań spadła do wyjątkowo niskiego poziomu — zaznacza Raimondas Reginis i ilustruje to jednym tylko przykładem:
— W trzecim kwartale tego roku na rynku pierwotnym w stolicy kraju sprzedano niewiele ponad 270 mieszkań.
Ostatni raz tak niską aktywność na rynku pierwotnym odnotowano w 2012 r. oraz w 2020 r. podczas pierwszej fali COVID-19.
Czytaj więcej: Ceny nieruchomości w Wilnie nadal rosną, mieszkania w Kownie o połowę tańsze
Rynek wtórny — stare budownictwo
Tymczasem na rynku wtórnym mieszkań starszego budownictwa wolumeny sprzedaży pozostają wystarczająco duże. Według Centrum Rejestrów we wrześniu 2022 r. na Litwie sprzedano nieco ponad 2 300, czyli o 14 proc. mniej mieszkań starszego budownictwa niż we wrześniu 2021 r.
Pomimo tego, że aktywność nabywców na wtórnym rynku mieszkań w kraju spada od marca 2022 r., łączna liczba transakcji utrzymuje się na poziomie z lat 2019–2020 i nie odnotowano jeszcze większego spadku.
Bez entuzjazmu, ale drożej
— Jeśli chodzi o ceny sprzedaży mieszkań, nie widzimy jeszcze wyraźnych negatywnych zmian, poza malejącymi oczekiwaniami części sprzedających, którzy nie są już tak optymistyczni jak wcześniej, a w niektórych przypadkach można zauważyć nieznaczny spadek ceny ofert sprzedaży mieszkań — zaznacza Raimondas Reginis.
Sądząc po cenach sprzedaży faktycznie zarejestrowanych transakcji mieszkaniowych w ostatnich miesiącach, widać, że rynek mieszkaniowy utrzymuje się w szczytowym okresie cenowym — tak wynika z danych Ober-Haus.
Na przykład, analizując największy segment mieszkań w Wilnie, czyli mieszkania starego budownictwa w dzielnicach mieszkaniowych, ich ceny już znacznie przewyższają ceny sprzedaży z poprzedniego szczytu w latach 2007–2008.
Największa zmiana tych cen ma miejsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Z analizy zarejestrowanych transakcji kupna i sprzedaży mieszkań wynika, że ceny sprzedaży mieszkań w typowych dzielnicach mieszkaniowych stolicy rosły nawet o 20–40 proc. rocznie.
| Fot. Ober-Haus.lt
Najpopularniejsze dzielnice
Na przykład w jednej z największych pod względem liczby mieszkańców dzielnicy Fabianiszki, w lipcu–wrześniu br. mediana ceny sprzedaży za metr kwadratowy mieszkań 1–4 pokojowych, w blokach wybudowanych w latach 1987–1991, wyniosła 2 117 euro/mkw. Jest to cena sprzedaży nawet o 43 proc. wyższa niż w tym samym okresie w 2021 r.
W Szeszkini mediana ceny za metr kwadratowy starych domów wielorodzinnych wzrosła w ciągu roku o 36 proc. do 2 012 euro. W dzielnicy Zameczek wzrosła o 33 proc., do 1 984 euro, podczas gdy na przykład w Karolinkach ceny wzrosły w ciągu roku o 18 proc. do 1 809 euro.
O ile jeszcze rok temu ceny sprzedaży w tych dzielnicach stolicy były nawet o jedną dziesiątą niższe niż w poprzednim okresie szczytu cenowego (koniec 2007–początek 2008), to teraz znacznie przekroczyły wszystkie dotychczasowe rekordy cenowe. Ogólnie rzecz biorąc, po niezwykle szybkim wzroście cen mieszkań w latach 2021–2022, przynajmniej w stolicy wszystkie segmenty mieszkaniowe są najdroższe w całej historii kraju.
| Fot. youtube.com
Inflacja, remonty i renowacja
— Oczywiście należy również dostrzegać to, że obecnie żyjemy w środowisku niezwykle wysokiej inflacji, kiedy nie tylko ceny nieruchomości, ale także wszystkich innych towarów i usług gwałtownie rosną — wskazuje jedną z przyczyn nagłej drożyzny Raimondas Reginis.
I dodaje, że po obliczeniu zmian cen sprzedaży mieszkań widać, że na ostateczną cenę nieruchomości istotny wpływ mają również koszty renowacji domu i remontu mieszkań, które często stanowią znaczną część wartości nieruchomości. W ostatnim czasie ceny materiałów do budowy i wyposażenia domu, a także prac remontowych, które gwałtownie wzrosły, wyraźnie odbijają się na ostatecznej cenie mieszkania.
— Na przykład w typowych dzielnicach mieszkaniowych stolicy już odnotowujemy transakcje sprzedaży mieszkań, gdy kupujący płacą ponad 2 500 euro za metr kwadratowy nowo urządzonego mieszkania w starym bloku. Jeszcze rok temu nie notowaliśmy czegoś takiego. Dlatego pomimo zauważalnie malejącego w ostatnich miesiącach optymizmu na rynku mieszkaniowym, nadal widzimy inercję oczekiwań powstałych w 2021 r. w rzeczywistych cenach mieszkań — mówi Raimondas Reginis, kierownik ds. badań rynku spółki deweloperskiej Ober-Haus.
Czytaj więcej: Renowacja starych bloków nabiera tempa