Czy warto inwestować w nieruchomości?

Większe odsetki w kredytach mieszkaniowych są pochodną decyzji Europejskiego Banku Centralnego, czyli centralnej instytucji finansowej w strefie euro.

— Przyczyna jest jedna: Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe. Większość udzielanych na Litwie kredytów mieszkaniowych jest powiązana ze wskaźnikiem Euribor, czyli ze stopą referencyjną oprocentowania kredytów zaciąganych w euro, która określa stawkę procentową. Dlatego, kiedy są podnoszone stopy procentowe, to odpowiednio wzrastają odsetki kredytu mieszkaniowego. Przez dłuższy czasy oprocentowanie Euroriboru było zerowe, dlatego odsetki w kredycie wynosiły 2 proc. Odsetki bankowe składają się z dwóch elementów: marży bankowej oraz oprocentowania Euroriboru. Jeśli marża wynosiła 2 proc., a Euroribor 0, to generalnie odsetki wynosiły 2 proc. Teraz Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe do dwóch proc. Są prognozy, że wiosną roku następnego może dojść do trzech proc. Dlatego odpowiednio zwiększyły się odsetki w kredycie — wytłumaczył „Kurierowi Wileńskiemu” Žygimantas Mauricas, starszy ekonomista banku Luminor.

Czytaj więcej: Będzie recesja, ale nie pójdziemy z torbami

Co z odsetkami?

Od 2015 r. stopy procentowe Euriboru były zerowe. W czerwcu wzrosły do 1,8 proc. Teraz są na poziomie 2 proc. Co to oznacza w rzeczywistości? Przykładowo: ktoś zaciągnął kredyt na sumę 100 tys. euro, wcześniej miesięczne odsetki stanowiły 167 euro. Jeśli, jak mówią eksperci, stopy procentowe sięgną 3 proc., to miesięczne odsetki będą w granicach 250 euro.

Europejski Bank Centralny, jak zaznaczył nasz rozmówca, podniósł stopy procentowe, aby w ten sposób zwalczać inflację. „Jako bank centralny odpowiedzialny za walutę euro mamy za zadanie utrzymywać stabilność cen. Gdy ceny w gospodarce rosną za szybko, czyli gdy inflacja jest zbyt wysoka, podniesienie stóp procentowych pomaga nam sprowadzić ją z powrotem do naszego docelowego poziomu 2 proc. w średnim okresie” — napisano w oświadczeniu Europejskiego Banku Centralnego.

W oświadczeniu stwierdzono, że jedną z podstawowych przyczyn podniesienia stopy procentowej w strefie euro jest wojna w Ukrainie. „Od czasu napaści Rosji na Ukrainę mamy do czynienia z sytuacją, gdy inflacja jest zbyt wysoka, a gospodarka spowalnia. Wojna spowodowała mocny wzrost cen, zwłaszcza energii i żywności. Wiele firm ma też trudności z pozyskiwaniem na potrzeby procesów produkcyjnych materiałów, części zamiennych i pracowników. To pogłębia problemy, które zrodziła pandemia” — pisze Europejski Bank Centralny.

Mieszkanie czy papiery wartościowe?

Žygimantas Mauricas sądzi, że teraz nie jest najlepszy moment do inwestowania na rynku nieruchomości.

— Tym niemniej na rynku zawsze można znaleźć strefy, gdzie inwestując, możemy otrzymać spory zysk. Na przykład dosyć bezpieczne jest inwestowanie w państwowe papiery wartościowe — tłumaczy ekonomista.

Zdaniem rozmówcy nie jest tak, że wszelkie inwestycje w nieruchomości są bezsensowne.

— Już teraz widzimy, że liczba sprzedanych mieszkań maleje. Trzeba jednak oddzielić ziarno od plew. Są i będą atrakcyjne projekty na rynku nieruchomości. Natomiast w przypadku mniej atrakcyjnych projektów, na przykład gdzie jest zła lokacja lub gorsza jakość samych budynków, to te projekty staną przed poważnymi wyzwaniami. Znalezienie kupca będzie cięższe. Takie tendencje już są widoczne w Stanach Zjednoczonych, w Szwecji i w wielu państwach strefy euro. W dużym stopniu jest to proces naturalny, bo w ostatnich latach obserwowaliśmy potężny skok cenowy na rynku nieruchomości. Zwłaszcza skok wzmocnił się w czasach pandemii, kiedy państwo wyrzuciło na rynek sporo środków finansowych, a odsetki kredytowe były niskie — dodaje Žygimantas Mauricas.

Ceny mieszkań

Przykładowo, z danych agencji nieruchomości Hanner wynika, że we wrześniu w stolicy sprzedano tylko 100 nowych mieszkań. We wrześniu 2021 r. w Wilnie sprzedano 372 nowych lokali. Tak samo było w przypadku innych miesięcy. Największy popyt na nowe mieszkania w tym roku odnotowano w lutym. Wówczas w Wilnie sprzedano 445 mieszkań. W tym samym miesiącu przed rokiem sprzedano aż 710 mieszkań.

Co prawda, jak podaje agencja nieruchomości 1Partner LT, na razie ceny mieszkań nieznacznie, ale idą w górę. We wrześniu ceny w Wilnie wzrosły o 0,5 proc., w Kownie — 1,6 proc., Kłajpedzie — 0,9 proc. Generalnie w ciągu roku 2022 ceny mieszkań w stolicy zwiększyły się o 13,8 proc. Średnio za metr kwadratowy w Wilnie zapłacimy 1 950 euro. Ceny w Kownie wzrosły o 13,2 proc., czyli metr kwadratowy w „tymczasowej stolicy” kosztuje w granicach 1 337 euro. W Kłajpedzie ceny rosły w granicach 8 proc. Średnia cena za metr kwadratowy w litewskim porcie wynosi 1 254 euro.

Najczęściej osoby decydują się na kupno własnego mieszkania, ponieważ nie chcą mieszkać z rodzicami. Taką przyczynę podało 26 proc. ankietowanych w badaniach przeprowadzonych na zlecenie banku Luminor. Jest to największy odsetek w krajach bałtyckich. Na Łotwie takiego zdania jest 15 proc. badanych, a w Estonii — 19 proc.

20 proc. mieszkańców Litwy oświadczyło, że własne mieszkanie w dłuższej perspektywie bardziej opłaca się niż wynajmowanie. Na Łotwie i Estonii uważa tak odpowiednio 14 i 18 proc.

Przed kilkoma tygodniami Bank Litwy opublikował badania opinii publicznej dotyczące cen mieszkań. Z sondażu wynikało, że 73 proc. ankietowanych twierdziło, że ceny mieszkań nie zmienią się, 4,2 proc. respondentów oświadczyło, że ceny spadną, 22,8 proc. badanych oświadczyło, że ceny dalej będą rosły. Przed rokiem, w analogicznych badaniach, 70 proc. ankietowanych było zdania, że ceny nieruchomości pójdą w górę.

Czytaj więcej: Ceny nieruchomości w Wilnie nadal rosną, mieszkania w Kownie o połowę tańsze