Mieszkania starego budownictwa staniały w ciągu 1,5 roku, o ok. 5–7 proc. Z kolei ceny działek i domów prawie nie spadają, ale sprzedawcy nauczyli się oferować… nieoczekiwane zniżki.
Cena nominalna i realna
— Zmiana cen może być nominalna i realna. Jak widzimy, zmieniła się nominalna. Jeśli mieszkanie kosztowało wcześniej 100 tys. euro, obecnie jego cena wynosi 90 tys. euro, co oznacza, że jego cena spadła o 10 proc. Realna zmiana polega na tym, że cena zmieniła się, nie zmieniając jednak jego właściwości. Wiadomo, że własność może zmienić swoje właściwości nawet jeśli nic się z nią nie zrobi — mówi dla nas ekspert Marina Rustemowa.
Były złote czasy…
Według danych najpopularniejszego portalu nieruchomości, ceny nieruchomości (głównie starego budownictwa) od 1,5 roku spadają. Oznacza to, że ceny mieszkań w ogłoszeniach spadły o nawet 10 proc.
— W latach 2021–2022 gracze rynku, widząc doniesienia o rosnących cenach nieruchomości, mieli wyższe oczekiwania. Chcieli wyższych cen, szczególnie za domy i to im się udało, bo ludzie kupowali. Rynek wówczas był jeszcze aktywny, ale potem nastąpiło załamanie. I sprzedający przekonali się, że jeśli chcą sprzedawać, to muszą zmniejszyć swoje oczekiwania. To rzeczywista wartość rynkowa, która wyrównała te oczekiwania. Dlatego obecnie mamy do czynienia z przypadkami, podczas których cena nieruchomości jest sukcesywnie obniżana — mówi Rustemowa.
Czytaj więcej: Ceny nieruchomości stały jak wkopane, dopóty odsetki nie namieszały…
Dodatkowe bonusy i etapowa budowa
Sytuacja doszła do punktu, w którym sprzedaż spada i mieszkania idą po cenach, które w większości nie przekraczają obecnie rozsądnych cen. Co robią sprzedający? Nie obniżają ceny, ale zamieniają ją… na „akcję”, czyli zniżkę. Potencjalnemu nabywcy oferują dodatkową korzyść z transakcji, np. leasing zakupu bez odsetek (ale, uwaga!) — na określony termin, bezpłatne miejsce parkingowe, tanie wykończenie mieszkania.
W ciągu ostatnich 20 miesięcy wielu sprzedawców już się dostosowało do wybrzydzających klientów.
— Podaż zmalała w ciągu ostatnich 6 miesięcy, ponieważ deweloperzy albo opóźniają projekty ze względu na zmniejszoną aktywność rynkową, albo rozwijają je etapami. Obecnie w Wilnie jest ok. 5 tys. tzw. projektowych mieszkań, na które wydano pozwolenie na budowę. Oznacza to, że już dziś wystarczyłoby rozpocząć budowę i sprzedaż. Co do faz projektów — ich skala również uległa zmianie. Kiedyś np. normą było budowanie bloku z 100–150 mieszkaniami, dziś liczba ta jest dwukrotnie mniejsza — zaznacza ekspert.
Jak mówi, dziś znów żyjemy na rynku, który musi przypomnieć sobie, na czym polega promocja sprzedaży. Często nie oznacza to wcale, że deweloper ma problemy czy bankrutuje, po prostu jest powrót do cyklu aktywnej reklamy sprzedaży.
Pralka za darmo?!
A większość deweloperów wykorzystuje to na różne sposoby: możliwość taniego wykończenia nowego mieszkania, miejsca parkingowe, a nawet… rozdają pralki. Ale nie zawsze jest tak różowo w sprzedaży „wyjątkowych ofert”. Sprzedawcy nie rozdają prezentów tak hojnie, jak by się wydawało na pierwszy rzut oka. Mieszkania z „półki zniżek” często mają niekorzystny układ rozplanowania, okna są po gorszej, północnej stronie.
Lepszy wróbel w garści…
Może tak też być, że deweloper ma dwa ostatnie mieszkania i opłaca mu się sprzedać je taniej niż „pójść w minus”. Lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu… Są więc zniżki na „resztki”, bo chcą szybciej ukończyć swój projekt.
— Dlatego bardzo ważne jest, by kupujący nie dał się nabrać na takie sztuczki sprzedawców. Należy sprawdzić co najmniej kilka różnych ofert. Wówczas można przekonać się, czy mieszkanie jest naprawdę tańsze od innych, żeby nie kupić kota w worku — radzi Marina Rustemowa.
Czytaj więcej: Paradoks nieruchomościowy: popyt słabnie, ale mieszkania nadal nie tanieją