Ruch w nieruchomościach — wzrósł popyt na małe mieszkania

Jak mówi Marina Rustemowa, menedżer wileńskiej agencji nieruchomościowej Namvila, obecnie najpopularniejszymi w segmencie nowo wybudowanych mieszkań są kompaktowe lokale o powierzchni 40-45 mkw.

„Kompakt” — 2-pokojowym

— Wpływ na popyt małych mieszkań mają następujące kryteria: racjonalne zaplanowanie, lokalizacja, cena oraz popyt na rynku najmu. Kupując, płaci się za metr kwadratowy, a więc otrzymuje się mieszkanie dwupokojowe w cenie niższej niż za 50-60 mkw. 2-pokojowego mieszkania — mówi Marina Rustemowa.

Nabywcy, inwestujący w nieruchomości w celu uzyskania dobrego mieszkania na wynajem, również wybierają takie opcje ze względu na dobrą opłacalność (niższa cena zakupu niż przy zakupie mieszkania o większej powierzchni) oraz ze względu na zapotrzebowanie najemców i niewielką różnicę między ceną wynajmu mieszkań jedno- i małych dwupokojowych.

— Co ważne, w niewykończonych mieszkaniach jednopokojowych jest możliwość urządzenia oddzielnej sypialni — zaznacza ekspertka Namvily.

Mieszkańcy, poszukujący w Wilnie bardziej przestronnych mieszkań odczuli brak odpowiednich lokali.

Spadek-wzrost

W 2022 r. w stolicy sprzedano 2 070 nowo wybudowanych mieszkań. Najwięcej, 1 496, w pierwszym półroczu. Liczba sprzedanych mieszkań spadła w drugim półroczu ponad 2,5-krotnie i wyniosła 574. Łączna suma ceny sprzedanych mieszkań w Wilnie osiągnęła 310 mln euro.

Tymczasem w ciągu roku na stołecznym rynku pierwotnym cena za 1 mkw. w częściowo wykończonych mieszkaniach wzrosła o jedną czwartą — z 2 650 euro w styczniu do 3 310 euro w grudniu. Nieco wolniejszy i bardziej umiarkowany wzrost cen obserwowano na wileńskim wtórnym rynku nieruchomości, gdzie średnia cena urządzonego mieszkania wzrosła o 18 proc. Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym — nowo budowanym, jak i wtórnym — „starym”, wyniosła ok. 50 mkw.

Czytaj więcej: Prognoza rynku mieszkań — nadal będzie drożej

Zmiana kierunku

Mieszkańcy Litwy wykupują małe mieszkania, podświadomie zmierzają w kierunku społeczeństwa typu skandynawskiego. Małe mieszkania stają się coraz popularniejsze z powodu zarówno niższej ceny, jak i pewnych czynników społecznych. Budowniczowie twierdzą, że popyt na dwupokojowe, ok. 45 mkw. mieszkania, obecnie jest największy.

„Oczywiście, oblicza się, za ile można sprzedać konkretny obiekt, ale się uwzględnia, co było 15 lat temu. Wówczas nowo wybudowane dwupokojowe mieszkanie miało standardową powierzchnię około 50 mkw. Teraz takie mieszkania można projektować na 40-42 mkw.” — mówi Marius Čiulada ze spółki Ober-Haus.

Budowniczowie twierdzą, że „modę” na mieszkania dyktują kupujący. Produkt planowany jest głównie pod wpływem popytu kreowanego przez rynek.

„Nie budujemy dla siebie, ale dla nabywców. Gdybyśmy kierowali się wyłącznie zasadą kosztów, opłacałoby się budować duże mieszkania” — dodał ekspert z Ober-Haus.

W ten sposób w nowo wybudowanych blokach powstają również mieszkania o powierzchni 20 mkw., ale najpopularniejsze obecnie są o powierzchni 45 mkw. Prawie połowa z nich znajduje się w powstających budynkach wielomieszkaniowych. Trzypokojowe mieszkania są wykańczane na 30 proc., a 1-, i 4-pokojowe są sprzedawane praktycznie w surowym stanie. Ich główni nabywcy należą do dwóch kategorii: ci, którzy kupują mieszkania sobie oraz inwestorzy, którzy kierują się przyszłym wynajmem.

Przepisy budowlane

Wymiary mieszkań są regulowane przepisami technicznymi budownictwa. W nich dokładnie się określa minimalną wielkość przestrzeni mieszkaniowej i łazienki. Minimalna powierzchnia łazienki z toaletą to 4 mkw., a powierzchnia przynajmniej jednego pokoju w mieszkaniu powinna wynosić co najmniej 16 mkw. Mowa o mieszkaniu, które musi mieć co najmniej 20 mkw. Jeśli rozporządzenie nie będzie przestrzegane, pozwolenie na budowę nie zostanie wydane.

Skandynawski trend

Budowniczowie i sprzedawcy twierdzą, że istnieje kilka powodów, dla których mieszkania „kurczą się”. To wspomniany już popyt rynkowy, cena i czynniki społeczne. Sytuacja w krajach zachodnich rzutuje na przestrzeń życiową mieszkańców Litwy w centralnych częściach miast — mieszkania są niewielkie.

W centrum ceny ziemi są wysokie i jest jej mało. Nowy styl życia młodych osób zmusza więc do zamieszkania w ciasnych lokalach, ale w centrum. Architekci odpowiadają krytykom, którzy twierdzą, że w ten sposób wraca się do czasów sowieckich, że to jest normą teraźniejszych czasów. Litwa wyraźnie zmierza w kierunku skandynawskiego typu społeczeństwa. Na przykład w strukturze mieszkań w Sztokholmie 60 proc. to jednoosobowe lokum.

Pod jednym dachem — to już przeżytek

Czasy, kiedy pod jednym dachem tłoczyło się kilka pokoleń, należą do przeszłości. Teraz młodzi starają się żyć oddzielnie od rodziców. Robią karierę, późno zakładają rodziny i szukają mieszkania na miarę swoich finansowych możliwości — najczęściej z kredytem.

— Potrzeby młodych nie polegają już na posiadaniu ogromnych przestrzeni. Ich potrzeby są w mieście — zajęcia, rozrywka, praca, socjalizacja. Z kolei dla tych, którzy szukają perspektywy większego mieszkania w bloku, jest inna opcja. Mieszkania projektowane są w taki sposób, aby można było np. połączyć dwa sąsiadujące ze sobą lokale. Kupujesz dwa mniejsze mieszkania, łączysz je, trochę przebudowujesz i masz czteropokojowy apartament — mówi Marina Rustemowa z Namvily.

Wilno i inne duże miasta coraz bardziej będą przypominać inne miasta Europy Zachodniej.

Mieszkanie w centrum, nawet te niewielkie, staje się luksusem. Tylko nielicznych będzie na to stać. Młodzi kierują się więc na obrzeża miast, w rejony podmiejskie, gdzie jest większa i tańsza powierzchnia mieszkaniowa niż w mieście. Z kolei większe rodziny przeprowadzą się na wieś, gdzie kupują domy z większymi działkami.

Czytaj więcej: Zawsze jest dobry moment na kupienie mieszkania

Stanisław radzi…

Stanisław przed 10 laty kupił mieszkanie 50-metrowe w wieżowcu w wileńskich Poszyłajciach, obok przychodni i sklepów, w tym budowlanego.

— To była goła klatka tylko z oknami, ale w sam raz dla nas z żoną i synkiem. Nie było żadnych przegródek, to można było robić, co się chciało! Trzeba było tylko trasy kanalizacji przerobić i gipso-kartonowe ściany ustawić. W łazience o powierzchni czterech mkw. zmieściłem: prysznic, klozet, zlew i mini-pralkę. Zrobiliśmy sypialnię dla syna i został nam jeszcze duży pokój z kuchnią-barem. I mamy wszystko, co nam do życia trzeba! Przynajmniej na dalsze dziesięć lat — Stanisław podzielił się swoją „smykałką” sprzed lat.