Rola ogranicza się do przygotowania przyszłej umowy
Z punktu widzenia prawa, umowa przedwstępna, według art. 6.165 Kodeksu Cywilnego Republiki Litewskiej Umowa preliminarna jest klasyczną umową stosunków przedumownych. Nie przenosi własności, nie daje tytułu prawnego do nieruchomości, nie sprzedaje mieszkania. Jej rola ogranicza się do przygotowania przyszłej umowy sprzedaży na warunkach wskazanych w umowie przedwstępnej. I właśnie ten „tymczasowy” charakter bywa dziś niezwykle nadużywany.
Umowy przedwstępne zawierane są najczęściej w sytuacjach, gdy lokal nie jest jeszcze ukończony, inwestycja znajduje się w trakcie realizacji, kupujący czeka na decyzję banku albo strony przewidują częściową spłatę ceny przed zawarciem umowy ostatecznej. Same w sobie są to okoliczności normalne. Problem zaczyna się wtedy, gdy umowa przedwstępna zaczyna pełnić rolę mniemanego substytutu sprzedaży — choć prawnie nie ma do tego żadnych podstaw.
Wygodne, ale jednocześnie ryzykowne rozwiązanie
Prawo nie wymaga, aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Wystarczy zwykła forma pisemna — art. 6.165 część 2 Kodeksu Cywilnego. To wygodne rozwiązanie, ale jednocześnie bardzo ryzykowne. W praktyce oznacza bowiem, że umowy podpisywane są bez udziału notariusza, często nawet bez konsultacji z prawnikiem, na podstawie wzorców przygotowanych jednostronnie przez sprzedawcę. Kupujący — zazwyczaj konsument — podejmuje zobowiązania finansowe o ogromnej wartości, nieraz inwestując wszystkie swoje oszczędności, nie mając realnej świadomości konsekwencji.
Najbardziej niepokojące są jednak przypadki skrajne, w których lokal oferowany jest przez sprzedawcę, który w rzeczywistości nie posiada żadnych praw do mieszkania. Nie sprzedaje on własnego prawa — ponieważ go nie ma. Sprzedaje obietnicę, nieopartą na żadnym skutecznym tytule prawnym. Kupującemu przedstawiane są dokumenty o wątpliwej wartości, umowy sprawiające pozory formalnych, choć w istocie niedające żadnej ochrony.
Problem zamiast mieszkania
Mimo to kupujący wpłaca całość lub znaczną część ceny. Dopiero później dowiaduje się, że zamiast mieszkania nabył problem — i to problem, który trzeba rozwiązywać w sądzie. Co więcej, w praktyce to właśnie od kupującego oczekuje się wykazania, że dochował należytej staranności. Że sprawdził, komu przysługuje prawo do nieruchomości, na kogo wydano pozwolenie na budowę, czy sprzedawca miał prawo realizować inwestycję, a osoba podpisująca umowę była należycie upoważniona. A więc szczególną ostrożność należy zachować również wobec osób przedstawiających się jako „przedstawiciele” czy „koordynatorzy sprzedaży”. Brak ważnego pełnomocnictwa oznacza, że podpisana umowa może nie wywoływać żadnych realnych skutków prawnych, a kupujący pozostaje bez ochrony.
Nie ma gwarancji pełnej kompensacji poniesionych strat
W praktyce dochodzi nawet do sytuacji, które z perspektywy prawa i zdrowego rozsądku trudno nazwać inaczej niż absurdalnymi. Zdarza się bowiem, że kupujący — na podstawie samej umowy przedwstępnej — już zamieszkał w lokalu, przeprowadził w nim remont, poniósł znaczne nakłady finansowe, a mimo to nigdy nie doczekał się zawarcia umowy głównej — notarialnej o przeniesienie własności.
Oczywiście, takie przypadki noszą już znamiona oszustwa i mogą rodzić odpowiedzialność karną sprzedawcy na podstawie art. 182 Kodeksu karnego Republiki Litewskiej. Nie zmienia to jednak zasadniczego problemu: nawet skuteczna ochrona praw kupującego na drodze sądowej nie daje gwarancji pełnej kompensacji poniesionych strat. Remont, koszty zamieszkania, honoraria adwokackie, koszty postępowania sądowego i utracony czas bardzo często okazują się trudne, a czasem wręcz niemożliwe do odzyskania, szczególnie gdy w grę wchodzi już ogłoszona upadłość spółki sprzedającego.
Odpowiedzialność przerzucana na osobę kupującą
W całej tej konstrukcji najsłabszą stroną pozostaje konsument — osoba fizyczna, której prawa powinny podlegać szczególnej ochronie, zwłaszcza kiedy jest mowa o sprzedaży i kupnie przyszłego, niewybudowanego domu mieszkalnego lub mieszkania, na podstawie artykułu 6.401. Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna, zamiast zabezpieczać interesy kupującego, bywa narzędziem zdejmowania odpowiedzialności ze sprzedawcy, działającego i korzystającego ze stałej profesjonalnej obsługi prawnej. Ta nierówność stron znajduje swoje odzwierciedlenie również w praktyce sporów sądowych. Odpowiedzialność sprzedawcy, chodź formalnie istnieje, bywa rozmywana przez skomplikowane konstrukcje umowne, przerzucanie ryzyka na kupującego oraz argumentację opartą na rzekomym braku należytej staranności po stronie konsumenta.
Konsultacja w prawnikiem
A więc, umowa przedwstępna nie jest niewinną formalnością. Zawierana bez odpowiednich zabezpieczeń, nie tylko nie wyrównuje pozycji stron, ale wręcz pogłębia ich nierówność. Konsument, który powinien korzystać ze szczególnej ochrony, staje się stroną obciążoną największym ryzykiem — finansowym, prawnym i życiowym. Dlatego właśnie przed zawarciem umowy przedwstępnej zdecydowanie rekomendowane jest skonsultowanie jej treści z prawnikiem, a w wielu przypadkach również rozważanie zawarcia takiej umowy w formie notarialnej, która — chodź nieobowiązkowa — może realnie zwiększyć poziom bezpieczeństwa prawnego kupującego.
Aneta Błażewicz,
prawnik, aplikant adwokacki, członek zarządu Związku Prawników Polaków na Litwie