Rosyjska agresja na Ukrainę wywołała wyhamowanie rynku nieruchomości

Klienci litewskiego rynku nieruchomości stanęli przed dylematem — inwestować w drożejące mieszkania czy pozbyć się niedawno zarezerwowanego. Zmniejszyła się podaż krótkoterminowego wynajmu, którego szukają uchodźcy z Ukrainy.

Budowa nowych mieszkań.
Inwazja na Ukrainie wpłynęła na rynek mieszkań — znacząco
| Fot. Marian Paluszkiewicz

Eksperci branży nieruchomościowej zaistniałą sytuację porównują do okresu przedwojennego. Najpierw była cisza przed burzą, potem szok, a teraz nastąpi czas na podejmowanie decyzji — często uwarunkowanych emocjonalnie. Drugim przykładem jest początek pandemii. Rynek nieruchomościowy początkowo zamarł w oczekiwaniu na dalsze wydarzenia. Banki nadal udzielały pożyczek, strach przed rosnącą inflacją rósł, a to oznaczało tylko jedno — trzeba kupować teraz, bo będzie drożej. Widmo spodziewanego pęknięcia branżowej bańki mydlanej odsunęło się na czas nieokreślony.

Zestresowani klienci mogą spanikować…

„Teraz jest okres obserwowania sytuacji. Takie swoiste stadium wyczekiwania. A dalszy scenariusz zależeć będzie od sytuacji na Ukrainie” — twierdzi Žiuljenas Galeckas, założyciel Remaxu, jednej z największych agencji nieruchomościowych. Jak zaznacza, nowi kupcy mogą i wygrać.

„Na razie za wcześnie, aby mówić o korekcie cen, ale jest wielu klientów, którzy mogą zdecydować o pozbyciu się niewybudowanych obiektów i odstąpieniu praw do nich za niższą nawet cenę od pierwotnej. Stąd wkrótce rynek budowanych mieszkań może się zwiększyć za sprawą szybkich zmian decyzji inwestycyjnych” — analizuje Žiuljenas Galeckas.

Czytaj więcej: W Wilnie najbardziej atrakcyjny rynek nieruchomości

Lepszy wróbel w garści

Z tej przesłanki wynika, że ludzie, którzy chcieli po prostu szybko zarobić, teraz wybierają „wróbla w garści”, czyli zainwestowaną gotówkę. Najczęściej na korzyść złota, którego cena obecnie rośnie jak na drożdżach. A więc muszą szybko sprzedać niedobudowane mieszkania, póki ich cena nie spadła z powodu rosnących cen materiałów budowlanych i robocizny. Należy też uwzględnić fakt, że nie każdy klient jest pewien swojej sytuacji finansowej, czyli stałych dochodów z pracy.

Zmniejsza się liczba ogłoszeń o wynajmie

Viktorija Steponavičiūtė, kierowniczka spółki Aruodas zajmującej się ogłoszeniami wynajmu, przyznaje, że choć od początku wojny na Ukrainie zmniejszyła się liczba ofert wynajmu, obecnie tendencja jest zwyżkowa.

„Dzisiaj otrzymujemy więcej zgłoszeń niż przed miesiącem, ale zauważyliśmy, że zmniejszyła się liczba krótkoterminowych propozycji wynajmu. To wskazuje na to, że część naszych dotychczasowych klientów zdecydowała się na samodzielne, chyba nieodpłatne udostępnienie swoich mieszkań uchodźcom z Ukrainy”.

Gwałtowny wzrost ceny materiałów budowlanych

Na gwałtowny wzrost kosztów budowy nowych mieszkań decydujący wpływ miały koszty materiałów budowlanych. Z powodu anulowania certyfikatów produkcji z Rosji i Białorusi, nastąpiła luka dostaw najpotrzebniejszych towarów, co dodatkowo skomplikowało proces logistyczny. Eksperci rynku tym tłumaczą — zrozumiały ich zdaniem — wzrost cen nowo budowanych mieszkań, które są obecnie sprzedawane nawet na granicy kosztów własnych inwestorów. To jest efekt też wyższych cen energii, paliw, zarobków, inflacji, kosztów transportu oraz drożejących surowców. Ponadto firmy deweloperskie, w obawie przed drożejącymi towarami, kumulują zapasy, co w konsekwencji obniża podaż.

Na gwałtowny wzrost kosztów budowy nowych mieszkań decydujący wpływ miały koszty materiałów budowlanych
| Fot. Marian Paluszkiewicz

Ocieplacze w górę

Bardzo mocno drożeją bowiem surowce wykorzystywane do ich produkcji, czyli ropa naftowa, miedź, aluminium, cyna, ruda żelaza, węgiel koksowy i złom. Do tego dochodzi rekordowy, 14-procentowy poziom inflacji, rosnące oprocentowanie pożyczek bankowych oraz ogromna niepewność wynikająca z zawirowań geopolitycznych, które mogą powstrzymać wielu inwestorów przed uruchamianiem nowych projektów inwestycyjnych.

Na początku br. roku wzrost cen odczuwalny był szczególnie w tzw. kategorii materiałów ciężkich — płyt drewnopodobnych, OSB, termoizolacyjnych (styropian, wełna) oraz wszystkich materiałach wytwarzanych ze stali, aluminium, drewna i pochodnych ropy naftowej. Do tego doszła rekordowa od trzech lat cena styropianu.

Najmniejsze ryzyko

Do najmniej ryzykownych decyzji inwestycyjnych należą obiekty połowicznie wybudowane lub znajdujące się w stadium zakończenia. Ich koszty już są wkalkulowane w wydatki firm deweloperskich. Jednak optymizm nowych klientów może zgasić teoretyczna — i logiczna — decyzja budowlanych firm o chęci zarobku.

W takim wypadku nastąpi zastopowanie sprzedaży i wyczekiwanie na wyższe ceny. Nie bez perspektyw są też mieszkania „na papierze”. Oczywiste koszty własne będą zwyżkować, ale do granic sytuacji na rynku. W tym wypadku marża będzie regulowana popytem, który nie jest przecież masowy i wydłuża proces sprzedaży.

W gorszej sytuacji są spółki deweloperskie, które optymistycznie wystartowały z góry ustalonymi cenami za metr kwadratowy mieszkania, a na które obecnie olbrzymi wpływ mają droższe materiały budowlane i cena robocizny. W tym wypadku nastąpi albo wyzerowanie marży, albo zwrot otrzymanych od klientów awansów — po „starej”’ cenie.

Może to być zrobione — jak już pisaliśmy w przypadku wielopiętrowca w wileńskich Poszyłajciach — celowo, z zamiarem ponownej, o wiele droższej, sprzedaży. A najgorszy wariant dla detalicznego inwestora — spółka bankrutuje i szukaj przez wiele lat wiatru w polu…

Czytaj więcej: Rynek nieruchomości nie drzemie: wynajem lokalu kosztuje drożej