Ostatnie dni normalności: marzec 2020
W marcu 2020 r. średni czynsz za jedno- lub trzypokojowe mieszkanie wynosił 450 euro. Rynek był przewidywalny, a inwestowanie w najem generowało umiarkowane, ale stabilne zyski.
„Wilno nie było Londynem ani Berlinem — było rozwijającym się, ale wciąż dojrzałym miastem, oferującym równowagę między jakością życia a kosztami” — twierdzi Ugnius Latvys, ekspert ds. nieruchomości, szef firmy deweloperskiej KAITA Group, w nadesłanym komunikacie.
Pandemia chwilowo zatrzymała rynek — studenci zostali w regionach, biura przeszły na tryb zdalny, a mieszkania w centrum stały puste. Sytuacja odwróciła się w 2021 r., gdy do miasta zaczęli napływać specjaliści pracujący zdalnie, szukający nie tylko pracy, ale i komfortu życia.
Wojna jako katalizator zmian
Punktem zwrotnym był 24 lutego 2022 r. i wybuch wojny w Ukrainie. W ciągu kilku miesięcy do Wilna przybyły dziesiątki tysięcy uchodźców, a popyt na wynajem eksplodował.
„Wojna Rosji w Ukrainie była nie tylko kryzysem geopolitycznym, ale także społeczno-gospodarczym, którego skutki były odczuwalne w każdym sektorze” — zaznacza Latvys.
W ciągu czterech miesięcy średni czynsz wzrósł z 550 do 700 euro. Rynek przestał być przewidywalny, a równowaga popytu i podaży została zachwiana.
Inwestorzy na rozdrożu
Sytuacja podzieliła inwestorów. Ci, którzy już posiadali nieruchomości, skorzystali — popyt gwarantował pełne obłożenie, a ceny były trudne do negocjacji. Nowi inwestorzy musieli się zmierzyć z wysokimi stopami procentowymi i rosnącymi kosztami kredytów.
„Zakup domu na kredyt stał się jedną z najdroższych inwestycji od dziesięcioleci” — podkreśla Latvys.
Mimo to rynek najmu pozostał opłacalny — w maju 2024 r. średni czynsz miał wynosić 725 euro.
Alternatywy dla klasycznego najmu
Tradycyjny najem to dziś tylko jedna z opcji. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się model tzw. co-coliving, szczególnie wśród młodych profesjonalistów. Co-living to po prostu nowa i „przyjazna” nazwa dla mieszkania ze współlokatorami. „Co-living wyrósł z niedoboru mieszkań” — mówi Latvys.
To jednak model bardziej instytucjonalny. Dla mniejszych inwestorów szansą mogą być mikroapartamenty i prywatne akademiki. „Wilno jest już na tej samej ścieżce, co Warszawa, gdzie jednopokojowe mieszkanie wynajmuje się za 850-950 euro miesięcznie. Gdy Europejski Bank Centralny zacznie obniżać stopy procentowe, ceny domów zaczną ponownie rosnąć, zapewniając kolejną okazję dla inwestorów” — pisze Latvys.
Trudny rynek dla najemców, szansa dla inwestorów
Rosnąca liczba zagranicznych studentów i specjalistów napotyka coraz większe problemy ze znalezieniem mieszkania. W ostatnim kwartale 2024 r. w Wilnie dostępnych było jedynie 1 800 lokali na wynajem, podczas gdy w mieście mieszka ok. 70 tys. obcokrajowców.
„Po przyjeździe do Wilna napotykają oni jednak na coraz większy problem: brak przystępnych cenowo mieszkań” — zauważa Latvys.
Brak podaży i silny popyt powodują dalszy wzrost cen. Wilno zbliża się do poziomu dużych miast europejskich.
Perspektywy rynku wileńskiego
Rynek osiągnął punkt krytyczny. Zdaniem Latvysa, kolejne zmiany przyniesie luzowanie polityki EBC (Europejskiego Banku Centralnego). Spadek stóp procentowych może ponownie rozgrzać rynek sprzedaży, co wpłynie na ceny i dostępność mieszkań.
Wilno nie jest już rynkiem stabilnym, ale wciąż pozostaje atrakcyjne dla inwestorów, którzy potrafią szybko reagować i dostosowywać strategie do zmieniających się warunków.
Czytaj więcej: Czy warto inwestować w nieruchomości?