Wynajem powierzchni mieszkaniowej na podatkowym celowniku

Rynek wynajmu powierzchni mieszkaniowych jest mocno zdyferencjonowany Fot. Marian Paluszkiewicz

Wynajem powierzchni mieszkaniowej już wkrótce znajdzie się na celowniku podatkowym ministerstwa finansów, które zamierza zlikwidować kolejny segment szarej gospodarki, grożąc karami w wysokości do 1 600 euro.

Jak wynika z analizy rynku wynajmu, na razie niewielka część mieszkańców już stosuje zawieranie umów z najemcami. Za ich podstawę stosują albo deklarację o działalności gospodarczej (verslo liudijimas), które kosztuje 58 euro miesięcznie, albo do swojej rocznej deklaracji dochodów dodają zyski z tytułu wynajmu i płacą od tej sumy podatek w wysokości od np. 15 proc.

„Nasza firma prowadzi działalność polegającą przede wszystkim na pośrednictwie w zakupie-sprzedaży mieszkań, domów, działek, ziemi rolnej. Zajmujemy się też deweloperstwem, czyli budową i sprzedażą powierzchni mieszkalnej. Dział wynajmu nie jest naszym priorytetem, ale jak widzimy z ruchów w tej branży, jest on coraz bardziej cywilizowany. Podpisywane są umowy, które eliminują możliwe przyszłe nieporozumienia i spory obu stron – mówi dla „Kuriera Wileńskiego” Marina Rustemowa, menedżer wileńskiej agencji nieruchomości Namvila.

PROWIZJA I… ZA TELEFON

Jak mówi, agencje, które pośredniczą w pomocy uregulowania stosunków wynajmu między klientami różnie pobierają prowizję za swoje usługi.
– W zależności od umowy – pokrywa je jedna albo druga strona, albo dzieli się koszty usługi (praca agenta, ogłoszenia) po połowie. Suma zależy od wartości mieszkania.
Ale bywa, że agencje po prostu pobierają pieniądze za podanie telefonu do klienta i już. – mówi Marina Rustemowa.
A więc właściciel wynajmowanej nieruchomości powinien posiadać deklarację gospodarczej działalności. Ale – uwaga – na każdy kolejny obiekt należy wybierać nowe.
Albo druga droga – przy corocznej deklaracji dochodów, wskazać swoje zyski z tego tytułu i wówczas nie będzie problemów z fiskusem.
Generalnie rynek wynajmu można podzielić na dwa segmenty – wynajem krótko- i długotrwały.

NIELEGALNE „POKOJE MIŁOŚCI”

Marina Rustemowa Fot. archiwum

Pierwszy jest zazwyczaj nielegalny, bo zawierane umowy są słowne, z gwarancją zastawu w zależności od czasu (zazwyczaj 1-2 godziny albo doba-kilka dni) i wartości obiektu wynajmu (wystrój wnętrza, meble).
W tym roku segment ten został zdziesiątkowany przez falę koronawirusa. Gwałtowny spadek turystyki spowodował głód finansowy dla wynajemców, którzy już zaczęli szukać klientów na dłuższy okres dla zaludnienia swoich – zazwyczaj znajdujących się w prestiżowych miejscach, pomieszczeń w centrum Wilna.

GRUNT TO CENA I LOKALIZACJA, ALE…

– Młode rodziny i studenci to podstawowi klienci wynajmu mieszkań na dłuższy czas, którym przede wszystkim zależy na lokalizacji obiektu i cenie, ale nie tylko to stanowi ich podstawowe wymagania – mówi menedżer Rustemowa.
Jak ważne dla niektórych jest miejsce, wskazuje przykład wynajmu jednego pokoju z kuchnią w bursie (prysznic i ubikacja wspólne) obok rynku Kalwaryjskiego – 150 euro miesięcznie.
Nie jest jednak to dużo dla człowieka, które tam ma miejsce swego handlu i nie chce tracić czas na drogę.
Studenci też nie w ciemię bici i za nic w świecie nie wynajmą mieszkania na peryferiach stolicy, choćby i było atrakcyjnie tanie. Liczy się czas dojazdu do uczelni.

…ALE TEŻ KOSZTA OGRZEWANIA

Za czynsz (co miesiąc do przodu), prąd i ogrzewanie płacą klienci wynajmu, a ten zależy od rodzaju budownictwa. Dlaczego? Na to wpływa przede wszystkim cena ogrzewania, którego okres w naszym kraju trwa przez niemal pół roku.
Tak więc odległe o 8 km od centrum, dobrze urządzone 1-pokojowe mieszkanie, ale w starym bloku z cegły, w Salininkai (dzielnica Naujininkų) kosztuje ok. 200 euro.
Za bliżej umiejscowione, 3-pokojowe mieszkanie (zazwyczaj potrzebny jest remont) w bloku w Poszyłajciach pobierane jest 300 i więcej euro.
Z kolei mieszkania nowego budownictwa są popularniejsze (choć droższe), bo koszty ogrzewania są w nich ewidentnie niższe.
Tak więc za 1-pokojowe w peryferyjnej dzielnicy Perkūnkiemis, trzeba będzie płacić 270 euro miesięcznie i więcej. A na Antokolu – twarde 300 i w górę.
Ale trzeba też pamiętać o dochodzących wydatkach na obowiązkowy całoroczny pakiet usług – sprzątanie klatki schodowej, szlaban na prywatny parking, podwórko, miejsce w garażu.

JEDNORAZOWY DEPOZYT!

Każda umowa jest zawierana z klauzulą warunków i obowiązkowym zastawem w wysokości 1-, albo 2-miesięcznego czynszu, które są gwarantem jej dotrzymania.
Nie będzie więc tak, że wynajmujący deklaruje zamieszkanie porządnej rodziny z dzieckiem, a po miesiącu będzie tam tłoczyć się zgraja studentów. Wynajemca ma prawo co miesiąc sprawdzić stan mieszkania i liczniki, których wskazania reguluje sam, ale z – oczywiście – kieszeni najemcy.
I jeszcze – domowe zwierzęta. Problem z obdartymi, obgryzionymi meblami czy ścianami żadnemu właścicielowi nie spodoba się, więc będzie się trzeba obyć bez np. kota. Albo za dodatkową (niemałą) dopłatą domówić się na takiego dodatkowego „lokatora”.

KARY ZA BRAK OFICJALNEJ REJESTRACJI

W zgłoszonych zmianach do ustawy przewidziane jest, że umowy o wynajmie pomieszczeń mieszkalnych powinny być oficjalnie zarejestrowane. Za nieprzestrzeganie tego warunku grożą upomnienia albo kary w wysokości nawet do 1 600 euro.
Ministerstwo finansów w swoim uzasadnieniu zaznacza, że wszystkie osoby, które „podpiszą umowę z najemcą, albo zmieniają podstawowe jej zasady, albo zrywający umowę powinny oficjalnie to rejestrować w ustalonym trybie w Rejestrze Nieruchomości”.
Dotyczy to zarówno osób fizycznych jak też prawnych.
Rejestracji podlegają umowy o terminie wynajmu powyżej 30 dni, co jest określane jako długoterminowa umowa.
„Obecnie taka rejestracja, trwająca do 5 roboczych dni, mogła być dokonywana dobrowolnie, mająca, w przypadku sporu, na celu zapewnić postępowanie prawne wobec trzecich osób” – napisano w uzasadnieniu ministerstwa finansów.
Zmiany w ustawie przewidują stosowanie upomnienia wobec osób, którzy zapłacili podatek od wynajmu, ale nie zarejestrowali tego faktu w Rejestrze Nieruchomości.
Ale mogą też być stosowane kary pieniężne. Dla osób fizycznych, które wynajmują obiekt mieszkalny – 200-400 euro. Dla osób prawnych – 400-800 euro.
Powtórne złamanie przepisów grozi wyższą grzywną: osobom fizycznym – 400-800 euro, prawnym – 800-1 600.
Planuje się, że zmiany do ustawy wejdą w życie 1 maja przyszłego roku.
Przedtem potrzebne jest zatwierdzenie zmian przez sejm.

Marina Rustemowa Fot. archiwum

mieszkania 2
Rynek wynajmu powierzchni mieszkaniowych jest mocno zdyferencjonowany Fot. Marian Paluszkiewicz