Wskaźnik dostępności mieszkań obliczany przez Swedbank raczej smuci niż cieszy. W drugim kwartale tego roku rodzina, której dochody to półtora średniej (ok. 2,7 tys. euro miesięcznie) mogła nabyć w Wilnie mieszkanie o powierzchni zaledwie 58,6 mkw. To o pięć metrów mniej niż pod koniec ubiegłego roku i o 20 metrów mniej niż pięć lat temu. Podobna tendencja dotyczy wszystkich miast na Litwie.
Mieszkania stają się „nie dla szarych ludzi”
Przepaść między zarobkami a cenami mieszkań pogłębia się — lecz raczej ze względu na drastycznie rosnącą cenę mieszkań niż za wolno rosnące wypłaty.
Według indeksu cen Banku Litwy mieszkania są dziś w większości miast droższe o około 15 proc. niż rok temu. W Kownie ceny wzrosły aż o jedną czwartą. Tymczasem wynagrodzenia, mimo że rosły przez ostatnie pięć lat w tempie około 10 proc. rocznie i są dziś nominalnie dwukrotnie wyższe niż w 2019 r., za rynkiem nadążają — ale nie za rynkiem nieruchomości.
Stopy procentowe robią swoje
Do presji cenowej dołożyły się rosnące stopy procentowe. Europejski Bank Centralny kilkakrotnie w tym roku podnosił stawki w walce z inflacją — sześciomiesięczna stopa Euribor wzrosła o ponad pół punktu procentowego, do blisko 2,7 proc. Ekonomiści oceniają jednak, że zbliżamy się już do szczytu cyklu podwyżek.
„Dwucyfrowy wzrost cen nie jest ani trwały, ani pożądany, ani prawdopodobny” — ocenił dr Nerijus Mačiulis, główny ekonomista Swedbank.
Wilno w ciągu pięciu lat urosło o ponad 100 tys. mieszkańców — niemal jedną piątą swojej populacji. Rosnący popyt zderzył się z rygorystycznymi wymogami środowiskowymi i infrastrukturalnymi, które wydłużają procedury wydawania pozwoleń na budowę i podnoszą koszty inwestycji.
Kupić, żeby mieć, a nie żeby mieszkać
Dodatkowym czynnikiem jest skala zakupów inwestycyjnych — Bank Litwy szacuje, że ponad jedna trzecia transakcji w Wilnie i Kownie to zakupy z myślą o lokacie kapitału, a nie na własne potrzeby mieszkaniowe. Taki popyt spekulacyjny winduje ceny i wypycha z rynku osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.
W wielu krajach organy nadzoru starają się ograniczać krótkoterminowe spekulacje poprzez podatki od transakcji. Przykładowo w Hiszpanii podatek ten sięga od 6 do 13 proc. wartości nieruchomości, a Singapur nakłada na zagranicznych nabywców opłatę przekraczającą nawet 60 proc.
Sygnały ostrzegawcze widać już w danych rynkowych. W drugim kwartale liczba transakcji we wszystkich dużych miastach Litwy spadła. Liczba rezerwacji nowych mieszkań w Wilnie była o jedną piątą niższa niż na początku roku, a zapas niesprzedanych lokali w stolicy osiągnął rekordowy poziom ponad sześć tysięcy jednostek. Malejąca stopa zwrotu z wynajmu — w Wilnie wynosi ona dziś zaledwie 4,5 proc., o ponad punkt procentowy poniżej długoterminowej średniej — sygnalizuje, że ceny sprzedaży rosły wyraźnie szybciej niż czynsze.
Wszystkie te dane sugerują, że równowaga sił na rynku zaczyna się przesuwać. Rosnąca podaż niesprzedanych mieszkań, malejący zwrot z inwestycji i ograniczona siła nabywcza kupujących sprawiają, że to nabywcy, a nie sprzedający, powinni mieć dziś większą kartę przetargową przy negocjacjach ceny. Teoretycznie.
